Bien avant la signature d’un contrat de crédit, l’organisme financier, qui peut être le prêteur professionnel, doit s’acquitter d’une lourde série d’obligations qui ont pour but de protéger l’emprunteur. On parle ici dans le domaine bancaire d’obligations contractuelles. La procédure en droit d’ailleurs est très particulière concernant la signature : L’emprunteur n’a pas le droit de signer immédiatement, un délai s’impose. Il faut noter sur ce sujet que le droit européen du crédit immobilier a transformé et bien renforcé les obligations des organismes prêteurs et des banques. On s’attarde beaucoup sur les questions de taux d’intérêts (à raison), les mensualités ou les capacités d’emprunt mais il existe d’autres points à surveiller.
Règles de base en matière d’analyse pré-contractuelle pour le crédit immobilier
Si l’on se réfère à l’idée d’obligation d’information, il reste toutefois des zones d’ombres que le consommateur a le droit de comprendre. Il existe ainsi différents documents et procédures qu’il convient de lire/étudier avec la plus grande attention pour l’emprunteur :
- Une présentation dont le but est d’identifier le vendeur à l’aide d’une fiche de présentation libre,
- Une description des caractéristiques essentielles d’un crédit à l’aide d’une fiche d’information standardisée Européenne (FISE), dont les informations générales sont à la disposition permanente des particuliers,
- Une explication concernant l’adéquation du crédit au profil de la solvabilité de l’emprunteur, à l’aide d’une fiche de solvabilité libre,
- Une mise en garde avec une fiche adéquate et libre pour permettre l’alerte en cas de risques pour l’emprunteur,
- Du conseil, de la recommandation sur le crédit à l’aide d’une fiche de conseil libre. Si cela s’applique aux courtiers et intermédiaires, cette fiche peut être volontairement ou non proposée par la banque (c’est à sa discrétion),
- Comme le conseil, l’estimation de la valeur du bien à acheter est une évaluation faite sous forme de rapport et de mentions légales. Prêteur et intermédiaire ne sont pas obligés de proposer cette solution sauf si c’est un service de base pour eux.
Conseils et remarques diverses sur les offres d’emprunts analysées
L’analyse du tableau d’amortissement est un moment fort dans la négociation pré-contractuelle. Un accord de principe donné par le prêteur à un crédit immobilier ne signifie pas la remise rapide d’un contrat de crédit. C’est à la charge de l’emprunteur d’être précis et de réponde aux demandes du prêteur. Une offre de crédit comporte toutes les informations permettant également la substitution de l’assurance emprunteur. On y retrouve également la fiche synthétique récapitulative des caractéristiques du crédit, à savoir la FISE évoquée plus haut.
Depuis le 1er avril 2018, le support utilisé, s’il n’est pas le papier, doit permettre :
- La vérification que le support de communication retenu est « adapté au client »,
- Le professionnel vérifie l’adresse de courrier électronique proposée par l’emprunteur consommateur,
- L’emprunteur est informé par avance de la nature du support utilisé par le prêteur,
- L’emprunteur dispose d’un droit d’opposition quant au support,
- Si le prêteur client à supprimer le support durable, le consommateur doit être informé au moins deux mois avant.
En matière de crédit immobilier, l’acte d’achat doit intervenir dans un délai de quatre mois à compter de la date d’acceptation (signature) de l’offre. Bien entendu, il doit y avoir un délai de réflexion pour le consommateur. Il ne peut signer et renvoyer immédiatement l’offre proposée par le prêteur. Ce temps est de dix jours calendaires.
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