SCI et patrimoine : Transmettre un bien immobilier hors indivision

Si vous disposez d’un patrimoine immobilier, l’une des difficultés est d’éviter l’indivision lors de la transmission. Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) permettent de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier. En pratique, vous détenez ces parts, mais c’est bien la SCI à qui appartient le bien en question. Si ce type de dispositif connaît un réel succès pour les patrimoines déjà assez importants, c’est en grande partie pour des raisons de transmission du patrimoine, un peu à l’instar de l’assurance vie. Dans ce sujet, étudions la question et observons quelques remarques générales pour en bénéficier.

La SCI, comment ça se passe pour la transmission ?

Il faut bien reconnaître que, alors même que les formalités de constitution sont assez importantes, la SCI représente un réel intérêt pour transmettre un bien immobilier à ses proches. En pratique, il devient plus facile de donner des parts de SCI à ses enfants qu’un bien immobilier. En procédant à la rédaction de statuts adaptés avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat, vous avez la possibilité de garder la main sur la gestion en devenant tout simplement gérant. Les statuts peuvent être aménagés de manière à prévoir qui vous remplacera en cas de décès, s’imposant aux héritiers dans le cas de la succession. Cela peut, par exemple, être votre femme ou votre mari.

Si vous avez une maison secondaire, vous pouvez définir la répartition des charges et les durées d’occupation du bien pour chaque enfant. De même, vous avez la possibilité de transmettre la pleine propriété des parts ou alors conserver l’usufruit s’il s’agit d’un bien locatif. Si vous décidez, en tant que gérant usufruitier, de vendre ou d’acheter un autre bien, vous pouvez le faire sans pour autant consulter les enfants en nue-propriété.

Autre avantage de la société civile immobilière, l’acquisition d’un bien permet d’envisager ce que l’on appelle le démembrement croisé des parts. Celui-ci donne par exemple au concubin survivant la jouissance du bien alors qu’il ne peut pas hériter. C’est l’une des raisons qui poussent les propriétaires en indivision et vivant en union libre à opter aussi pour la SCI ; Un avantage que l’on peut tout à fait rapprocher ici du dispositif de l’assurance vie.

Pour aller plus loin sur cette question de démembrement croisé des parts d’une SCI, ce dernier est prévu par le Code Civil, permettant de réduire considérablement les droits de donation et de succession. On sépare l’usufruit du bien de la nue-propriété pour amorcer la transmission sans pour autant être démuni totalement. La part transmise en nue-propriété est taxée, mais il faut avoir ici conscience que la valeur de cette dernière est d’autant plus faible que l’usufruitier est jeune. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire hérite de l’usufruit sans droits supplémentaires.

Quelques inconvénients à prendre en compte pour la SCI

Il faut absolument passer par l’expertise d’un professionnel comme un avocat ou un notaire pour constituer une SCI. Non pas qu’il existe sur le Web des contrats-types, mais chaque situation patrimoniale et matrimoniale est différente. Il en résulte donc des conséquences quant à la transmission et la donation.

Par ailleurs, il faut prendre conscience qu’il s’agit d’une création de société morale au sens juridique. A ce titre, il faut organiser au moins une assemblée générale par an, tenir une comptabilité stricte et avaliser par les associés les décisions importantes de gestion. Une Société Civile Immobilière (SCI) est obligée également de déclarer tous les ans ses loyers à l’administration fiscale avec un formulaire 2072 et de les répartir ensuite entre les associés.

Généralités sur la SCI

Les professionnels considèrent souvent qu’il est préférable de donner aux enfants les parts de la Société Civile Immobilière peu de temps après l’avoir constituée car, en pratique, la valeur de ces dernières sera quasi nulle. En effet, la dette fait partie de la valorisation et on achète le plus souvent un bien immobilier en s’endettant.

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Cela dit, l’abattement fiscal en matière de transmission est de 100000 € renouvelable tous les 15 ans. Il est possible aussi d’étaler la donation des parts via ce dispositif.